Как сделать расчет коэффициентов дисконтирования


Как сделать расчет коэффициентов дисконтирования

Как сделать расчет коэффициентов дисконтирования

Как сделать расчет коэффициентов дисконтирования



 

Кафедра: «Менеджмент и маркетинг»

Дисциплина: «Инвестиционный  анализ»

 

 

 

Курсовой проект на тему:

«Оценка эффективности инвестиционных проектов»

 

 

                                     

 

 

Санкт-Петербург

2015г.

 

Оглавление

 

Введение Ошибка! Закладка не определена.

  1. Инвестиционные проекты и классификация методов оценки эффективности этих проектов.. 5

   1.1. Сущность инвестиционных проектов. Ошибка! Закладка не определена.

   1.2.  Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (динамический и статистический методы). 7

   1.3. Альтернативные подходы к экономической оценки инвестиций (метод скорректированной текущей стоимости; метод добавленной экономической стоимости). 26

Вывод по главе. 29

  1. Оценка эффективности инвестиционного проекта. 30

   2.1. Описание и анализ местоположения объекта. 30

   2.2. Анализ эффективности первого варианта инвестирования 34

   2.3. Анализ эффективности второго варианта инвестирования. 36

   2.4. Анализ эффективности третьего варианта инвестирования 37

   2.5. Анализ эффективности четвертого варианта инвестирования 39

   2.6. Анализ чувствительности. 41

Вывод по главе. 47

Заключение 48

Список используемой литературы: 50

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Одной из важнейших сфер деятельности любой предпринимательской фирмы является инвестиционная деятельность. Финансовые ресурсы предприятия направляются на финансирование текущих расходов и на инвестиции. Определение инвестиций дано в Федеральном законе РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» М 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. В соответствии с этим Законом инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестиции (капитальные вложения) — совокупность затрат материальных, трудовых и денежных ресурсов, направленных на расширенное воспроизводство основных фондов всех отраслей народного хозяйства.

Осуществление инвестиционных проектов является одним из главных направлений развития предприятия. Благодаря инвестициям расширяются объемы производства, осваиваются новые виды деятельности, поддерживается конкурентоспособность предприятия и требуемый уровень технологического развития.

Принятие решений инвестиционного характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов. Степень их сочетания определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся аппаратом, применимым в том или ином конкретном случае. В отечественной и зарубежной практике известен целый ряд формализованных методов, расчеты, с помощью которых могут служить основой для принятия решений в области инвестиционной политики. Какого-то универсального метода, пригодного для всех случаев жизни, не существует. Вероятно, управление все же в большей степени является искусством, чем наукой. Тем не менее, имея некоторые оценки, полученные формализованными методами, пусть даже в известной степени условные, легче принимать окончательные решения.

Целью курсового проекта является: изучить методы эффективности инвестиционных проектов, рассмотреть применение показателей эффективности на практике и их методы расчета. Из предложенных вариантов, проанализировав, выбрать самый эффективный по строительству бизнес-центра.

Необходимо рассмотреть следующие задачи:

  1. Раскрыть сущность инвестиционных проектов;
  2. Рассмотреть методы оценки эффективности инвестиционных проектов;
  3. Проанализировать и дать оценку, а так же выбрать самый подходящий вариант инвестирования в постройку бизнес-центра из условий задания;
  4. Провести анализ чувствительности и проследить за изменениями показателей эффективности.

Объектом в данной курсовой работе являются инвестиционные проекты и их эффективность.

Предметом исследования являются методы оценки эффективности инвестиционных проектом.

Курсовой проект состоит из введения, теоретической главы, практической главы, выводов и заключения.

В курсовой работе имеется 5 рисунков и 20 таблиц.

 

 Инвестиционные проекты и классификация методов оценки эффективности этих проектов.

 

  • Сущность инвестиционных проектов

Реализация целей инвестирования предполагает формирование инвестиционных проектов, которые обеспечивают инвесторов и других участников проектов необходимой информацией для принятия решений об инвестировании. Понятие инвестиционного проекта трактуется двояко: как деятельность (мероприятие), предполагающая осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей; как система, включающая определённый набор организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий или описывающих эти действия [1].

В Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» дано такое определение: «Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и установленными в установленном порядке стандартами (нормами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)» [2].

Предприятия, являясь объектами инвестирования, могут развиваться по различным направлениям: одни из них планируют разработать и организовать производство новой продукции, другие - приобрести новое технологическое оборудование и тем самым сократить текущие издержки производства, третьи - создать новую структуру сбыта продукции и построить сеть обслуживания потребителей. Несмотря на все их различия, общим для них является потребность в инвестиционном проекте.

Существуют различные классификации инвестиционных проектов. В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, можно выделить следующие виды инвестиционных проектов [3].

По отношению друг к другу: независимые; альтернативные, т.е. не допускающие одновременной реализации; взаимодополняющие.

По срокам реализации (создания и функционирования): краткосрочные (до 3 лет), среднесрочные (3 - 5 лет), долгосрочные (свыше 5 лет).

По масштабам (размеру инвестиций, объёму вложений): малые проекты; средние проекты; крупные проекты; мега-проекты.

По основной направленности (по целям): коммерческие; социальные; экологические; производственные; научно-технические проекты.

В зависимости от степени влияния результатов реализации проекта на внутренние или внешние рынки, а также на экологическую и социальную обстановку: глобальные; народнохозяйственные; крупномасштабные; локальные проекты.

В зависимости от величины риска проекты подразделяются таким образом: надежные и рисковые проекты.

По характеру денежных потоков: проекты с ординарными (повторяющимися) и неординарными денежными потоками.

По выбранной схеме финансирования: проекты, финансируемые за счет собственных источников; проекты, финансируемые за счет привлеченных с рынка капитала источников; проекты, со смешанными (комбинированными) источниками финансового обеспечения.

Реализация любого инвестиционного проекта преследует определенную цель. Для разных проектов эти цели могут быть различными, однако в целом их можно объединить в четыре группы [4]:

  • сохранение продукции на рынке;
  • расширение объёмов производства и улучшение качества продукции;
  • выпуск новой продукции;
  • решение социальных и экономических задач.

Эффективность инвестиционного проекта - категория, отражающая соответствие проекта, порождающего данный инвестиционный проект, целям и интересам его участников. Осуществление эффективных проектов увеличивает поступающий в распоряжение общества внутренний валовой продукт (ВВП), который затем делится между участвующими в проекте субъектами [5].

Цель анализа инвестиций состоит в объективной оценке потребности, возможности, масштабности, целесообразности, доходности и безопасности осуществления краткосрочных и долгосрочных инвестиций; определении направлений инвестиционного развития компании и приоритетных областей эффективного вложения капитала; разработке приемлемых условий и базовых ориентиров инвестиционной политики; оперативном выявлении факторов, влияющих на появление отклонений фактических результатов инвестирования от запланированных ранее, в обосновании оптимальных инвестиционных решений, укрепляющих конкурентные преимущества фирмы и согласующихся с ее тактическими и стратегическими целями [6].

При выборе инвестиционного проекта следует также учитывать факторы, которые не поддаются количественной оценке: геополитические, социальные. Влияние качественных факторов может быть столь существенным, что проект будет отклонен. Завершающей стадией выбора инвестиционного проекта является оценка чувствительности оцениваемых проектов. Выбор инвестиционного проекта не зависит от источников финансирования[7]

 

  • Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (динамический и статистический методы)
    • Подходы к оценке инвестиционных проектов

Ответ на вопрос, чем привлекает инвестора тот или иной инвестиционный проект может быть дан в самой общей абстрактной форме. Действительно, невозможно свести все множество факторов в сочетании различных интересов потенциальных участников к одному лишь экономическому аспекту инвестиционного проекта. В условиях, когда внешнее окружение проекта характеризуется общей нестабильностью, несовершенством законодательной системы и неразвитостью рыночных отношений (прежде всего, рынка капиталов), подобный подход становится капиталоопасным.

В условиях совершенной конкуренции показателем эффективности инвестиционного проекта является уровень прибыли, полученной на вложенный капитал. При этом под прибыльностью, рентабельностью или доходностью следует понимать не просто прирост капитала, а такой темп увеличения последнею, который, во-первых, полностью компенсирует общее (информационное) изменение покупательной способности денег в течение рассматриваемого периода, во-вторых, обеспечит минимальный гарантированный уровень доходности.

Очень часто в данном контексте используется понятие, «стоимости капитала». С одной стороны, для предпринимателя (заемщика) стоимостью капитала является величина процентной ставки, которую он должен будет заплатить за возможность использования финансовых ресурсов в течение определенного периода времени, с другой - оценивая целесообразность взятия кредита, предприниматель должен ориентироваться на средний сложившийся уровень прибыли, приносимой капиталом.

Очевидно, при совершенной конкуренции оба измерителя стоимости капитала должны быть равны или, по крайней мере близки по уровню.

В действительности же единой нормы процента или прибыли не существует. Напротив, имеет место множество различных процентных ставок: по краткосрочным и долгосрочным ссудам, облигациям, коммерческим ценным бумагам и т.д. Инвесторы выбирают наиболее выгодную форму вложения денежных средств из нескольких альтернативных вариантов (так называемый «принцип альтернативности»). Для совершенного инвестора, т.е. лица, не имеющего иных интересов, кроме стремления к максимально возможной в данный момент времени норме прибыли, все инвестиционные проекты, обеспечивающие равные уровни доходности, являются равно привлекательными.

Рассматривая роль стоимости капитала в привлекательности решения об инвестициях необходимо учитывать влияние инфляции. Ее действие проявляется в уменьшении общей покупательной способности денег. Все участники рынка финансовых ресурсов включают ожидаемый темп инфляционного обесценивания в стоимость капитала. Назначаемая ссудодателем ставка процента в этом случае именуется «номинальной», «объявленной» или «брутто-ставкой». Последняя вследствие этого оказывается численно больше реальной (действительной) процентной ставки, соотносимой с истинной нормой доходности, измеряемой в денежных единицах с постоянной покупательной способностью.

В экономической литературе для определения реальной ставки процента или нормы прибыли рекомендуется использовать следующую формулу:

                               R= N-Y, где                                                       

R - реальная ставка (%),

N - номинальная ставка (%),

Y - темп инфляции (%)

Учитывая вышесказанное и, исходя из основополагающего принципа альтернативности, можно сделать следующее важное заключение: проект будет привлекательным для потенциальных инвесторов, если его реальная норма доходности будет превышать таковую для любого иного способа вложения капитала.

Итак, проблема оценки привлекательности инвестиционного проекта заключается в определении уровня его доходности (нормы прибыли). Различают два основных подхода к решению данной проблемы, в соответствии с которыми и методы оценки эффективности инвестиции предлагается разделить на две группы: простые (статистические) методы и методы дисконтирования (динамические).

Методы, входящие в первую категорию, оперируют отдельными «точечными» (статистическими) значениями исходных показателей. При их использовании не учитывается вся продолжительность срока жизни проекта, а также неравнозначность денежных потоков, возникающих в различные моменты времени. Тем не менее, в силу своей простоты и иллюстративности эти методы достаточно широко распространены, хотя и применяются в основном для быстрой оценки проектов на предварительной стадии разработки.

Во второй группе собраны методы анализа инвестиционных проектов, оперирующие понятием «временных рядов» и требующие применения специального математического аппарата и более тщательной подготовки исходной информации.

 

1.2.2. Простые (статистические) методы оценки инвестиционных проектов

Среди простых методов определения целесообразности помещения капитала в инвестиционный проект чаще всего используются два: расчет простой нормы прибыли и расчет срока окупаемости.

Простая норма прибыли.

Простая норма прибыли (простой темп возврата) представляет собой аналог показателя рентабельности капитала. Отличие простой нормы прибыли от коэффициентов рентабельности заключается в том, что первая рассчитывается как отношение чистой прибыли за один какой-либо промежуток времени (обычно за год) к общему объему инвестиционных затрат. Аббревиатура показателя: ARR – Accounting Rate of Return.

ARR =  , [8]  где

 

ARR — коэффициент эффективности инвестиций;

PN — среднегодовая прибыль от вложения денежных средств в данный проект;

IС — сумма денежных средств, инвестированных в данный про­ект (сумма инвестиций);

RV — величина ликвидационной (остаточной) стоимости акти­вов, т.е. стоимости активов по окончании срока их полез­ного использования.

Интерпретационный смысл простой нормы прибыли заключается в оценке того, какая часть инвестиционных затрат возмещается (возвращается) в виде прибыли в течение одного интервала планирования. Сравнивая расчетную величину ARR с минимальным или средним уровнем доходности, можно прийти к предварительному заключению о целесообразности продолжения и углубления анализа данного инвестиционного проекта. На основании этого показателя можно также оценить и примерный срок окупаемости инвестиций.

Очевидно, величина простой нормы прибыли находится в сильной зависимости от того, какой именно период будет выбран для расчета значения чистой прибыли. Для того, чтобы первая могла выступать в качестве оценки всего инвестиционного проекта, для ее определения рекомендуется выбирать наиболее характерный (так называемый «нормальный») интервал планирования. В самом общем случае это может быть период, в котором проектом уже достигнуты планируемый уровень производства или полное освоение производственных мощностей, но еще продолжается погашение первоначально взятых кредитов. Основным достоинством данного метода является простота, доступность информации, используемой при его применении. К недостаткам этого метода следует отнести то, что он базируется на бухгалтерском определении прибыли, а не денежных потоках, не учитывается время притока и оттока средств, не принимаются во внимание инфляционные изменения, прибыль за последний год реализации проекта рассчитывается так же, как прибыль за первый год. Существенным недостатком также является то, что игнорируется не денежный (скрытый) характер некоторых видов затрат (типа амортизационных отчислений) и связанная с этим налоговая экономия; доходы от ликвидации старых активов, заменяемых новыми; возможности реинвестирования получаемых доходов и временная стоимость денег. Метод не дает возможности судить о предпочтительности одного из проектов, имеющих одинаковую простую бухгалтерскую норму прибыли, но разные величины средних инвестиций.

Подводя итог, отметим, что использование такого грубого метода, каким является расчет простой нормы прибыли, может быть оправдано только с точки зрения простоты вычислений.

Срок окупаемости.

Для этого показателя используются следующие наименования:

  • срок окупаемости;
  • окупаемость;
  • срок окупаемости (без дисконтирования);
  • период окупаемости инвестиций;
  • время окупаемости;
  • период окупаемости проекта .

Аббревиатура показателя: РР (Payback period). Под сроком окупаемости проекта понимается период времени от момента начала его реализации до того момента эксплуатации объекта, в который доходы от эксплуатации становятся равными затратам капитала.

Этот метод – один из самых простых и широко распространен в мировой практике, не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений.

Он состоит в вычислении количества временных интервалов, необходимых для полного возмещения первоначальных затрат, т.е. определяется момент, когда сумма чистых поступлений от операционной деятельности по проекту сравняется с суммой инвестиционных платежей. Отбираются проекты с наименьшими сроками окупаемости. Алгоритм расчета срока окупаемости зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиции. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формула расчета показателя срок окупаемости имеет вид:

РР = min n, при котором , [9] где

 – поступление по годам, n ≤ m,

m – срок продолжительности проекта.

Показатель срока окупаемости инвестиций очень прост в расчетах, вместе с тем он имеет ряд недостатков, которые необходимо учитывать при оценке.

Во-первых, он игнорирует денежные поступления после истечения срока окупаемости проекта.

Во-вторых, поскольку этот метод основан на недисконтированных оценках, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением их по годам. Он не учитывает возможности реинвестирования доходов и временную стоимость денег. Поэтому проекты с равными сроками окупаемости, но различной временной структурой доходов признаются равноценными.

В то же время, этот метод позволяет судить о ликвидности  и рискованности проекта, т.к. длительная окупаемость означает длительную иммобилизацию средств (пониженную ликвидность проекта) и повышенную рискованность проекта. Существует ряд ситуаций, при которых применение метода, основанного на расчете срока окупаемости затрат, может быть целесообразным. В частности, это ситуация, когда руководство предприятия в большей степени озабочено решением проблемы ликвидности, а не рентабельности проекта – главное, чтобы инвестиции окупились как можно скорее. Метод также хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Метод РР успешно используется для быстрой отбраковки проектов, а также в условиях сильной инфляции, политической нестабильности или при дефиците ликвидных средств: эти обстоятельства ориентируют предприятие на получение максимальных доходов в кратчайшие сроки.

Общими для простых (статистических) методов оценки инвестиционных проектов являются следующие недостатки:

 Первый из них состоит в том, что при расчетах каждого из перечисленных показателей не учитывается ни фактор времени, ни прибыль, ни объем инвестируемых средств не приводится к настоящей стоимости. Следовательно, в процессе расчета сопоставляются заведомо несопоставимые величины сумма инвестиций в настоящей стоимости и сумма прибыли в будущей стоимости.

Второй из недостатков используемых показателей заключается в том, что показателем возврата инвестируемого капитала принимается только прибыль. Однако в реальной практике инвестиции возвращаются в виде денежного потока, состоящего из суммы чистой прибыли и амортизационных отчислений. Следовательно, оценка эффективности инвестиций только на основе прибыли существенно искажает результаты расчетов (искусственно занижает коэффициент эффективности и завышает срок окупаемости).

И, наконец, третий недостаток состоит в том, что рассматриваемые показатели позволяют получить только одностороннюю оценку эффективности инвестиционного проекта, т.к. оба они основаны на использовании одинаковых исходных данных (суммы прибыли и суммы инвестиций).

 

1.2.3. Динамические методы оценки инвестиционных проектов

Понимание и учет недостатков простых методов оценки инвестиций имеет важное значение для корректной оценки проектов, связанных с долгосрочным вложением капитала.

С учетом этого следует выделить два главных положения:

  • с точки зрения продавца, сумма денег, получаемая сегодня, больше суммы, получаемой в будущем;
  • с точки зрения покупателя, сумма платежей, производимых в будущем, эквивалентна меньшей сумме, выплачиваемой сегодня.

При этом надо особо подчеркнуть тот факт, что изменение ценности денежных сумм происходит не только в связи с инфляцией.

Проблема адекватной оценки привлекательности проекта, связанного с вложением капитала, заключается в определении того, насколько будущие поступления оправдают сегодняшние затраты. Поскольку принимать решение приходится «сегодня», все показатели будущей деятельности инвестиционного проекта должны быть откорректированы с учетом снижения ценности (значимости) денежных ресурсов по мере отдаления операций, связанных с их расходованием или получением. Практически корректировка заключается в приведении всех величин, характеризующих финансовую сторону осуществления проекта, в масштаб цен, сопоставимый с имеющимся «сегодня». Операция такого пересчета называется «дисконтированием».

Обоснование ставки дисконтирования:

Расчет коэффициентов приведения в практике оценки инвестиционных проектов производится на основании так называемой, «ставки сравнения» (коэффициента дисконтирования или нормы дисконта). Смысл этого показателя заключается в изменении темпа снижения ценности денежных ресурсов с течением времени. Соответственно значения коэффициентов пересчета всегда должны быть меньше единицы.

         Согласно теории изменения стоимости денег во времени величина ставки дисконтирования  обусловлена тремя причинами:

  • существование инфляции.

Существует объективный процесс роста цен и, соответственно, снижения покупательной способности денежного номинала. Данный процесс обусловлен инфляционными ожиданиями.

  • существование альтернативы безрискового прироста капитала.

Как альтернатива участия в проекте всегда существует возможность безрискового (условно безрискового) вложения денег (например, депозит в банке по ставке = инфляция валюты + безрисковая норма дохода).

  • существование премии за риск участия в данном проекте.

По каждому проекту (денежного потоку) существуют риски реализации проекта и получения средств, вплоть до полной их потери. Данные риски оцениваются дополнительной премией за риск участия в проекте.

В общем случае предполагается взаимное влияние трех отмеченных факторов (минимальной доходности, инфляции и риска), поэтому можно предположить, что:

                                (1+d)=(1+i)(1+rf)(1+r), где                                 

d  - ставка дисконтирования (%),

i   - индекс инфляции (%),

rf  - безрисковая норма дохода (%),

r   - норма премии за риск участия в данном проекте (%).

В случае если расчет денежных потоков ведется в базисных ценах, из ставки дисконтирования необходимо исключить инфляционную составляющую:

                                  (1+d)=(1+rf)(1+r)                                        

Таким образом, стоимость номинала 1 тыс. руб. на текущий момент времени будет эквивалентна стоимости 1 (1+d) тыс. руб. через год. Если же мы имеем сумму чистого денежного потока по проекту CF1 через год, то эквивалентная сумма на текущий момент времени будет равна

                                           CF1/(1+d).

Ставку дисконтирования часто называют требуемым уровнем доходности по проекту, поскольку составляющая (1+rf)(1+r) как раз характеризует требуемую норму доходности с учетом риска по проекту.

Определение ставки дисконтирования для выполнения соответствующих финансово-экономических расчетов является одной из самых сложных и, в то же время, крайне актуальных задач, которую необходимо решать в процессе выполнения работ по обоснованию и оценке инвестиционных проектов. Корректный выбор ставки дисконтирования позволяет повысить точность показателей экономической эффективности оцениваемого инвестиционного проекта, и обеспечить адекватность выполняемых расчетов экономическим условиям той рыночной среды, в которой планируется реализация проекта.

К сожалению, в настоящее время в большинстве разрабатываемых российскими инициаторами или консультационными фирмами бизнес-планах очень редко уделяется серьезное внимание обоснованию выбранной ими ставке дисконтирования. Чаще всего этот коэффициент берется либо как данный “свыше” (то есть без всякого обоснования), как наиболее типичный или распространенный (в этом случае он скорее напоминает ставку дисконтирования, принятую в западных методиках инвестиционных расчетов) или определяется равным доходности одного из наиболее популярных рыночных инструментов (например, доходности по банковским депозитам или ставке по банковским кредитам). Естественно, что столь “приближенное” значение выбранного коэффициента приводит к финансово-экономическим показателям соответствующей точности. А, как правило, чувствительность расчетов к этой величине достаточно велика.

Ставка дисконтирования (требуемая ставка доходности) должна выбираться таким образом, чтобы инвестиционные проекты, принимаемые к реализации, увеличивали благосостояние компании, ее сотрудников и акционеров. Данное условие выполняется в том случае, если активы, создаваемые или ликвидируемые при реализации инвестиционного проекта имеют большую доходность, чем стоимость пассивов, используемых для финансирования проекта. Таким образом, для действующих предприятий, осуществляющих инвестиции, для выбора ставки дисконтирования определяют средневзвешенную стоимость капитала компании (WACC). Для проектов, которые согласно экспертной оценке, по уровню риска не превосходят средний уровень риска основного бизнеса компании, ставка дисконтирования берется равной средневзвешенной стоимости капитала:

d=WACC

Для проектов, по уровню риска отличающихся от уровня риска основного бизнеса компании, вводятся корректировки, учитывающие специфические риски проекта:

d=WACC+rp ,   где

 rp   - поправка на специфический риск проекта (Величина поправки для проектов, обладающих специфическими рисками оценивается экспертным путем).

В случае использования в расчетах базисных цен из полученной ставки дисконтирования, исключается инфляционная составляющая:

d'=d/(1+i) , где

 i    - уровень инфляционных ожиданий. (Уровень инфляционных ожиданий определяется исходя текущих значений и прогнозов, публикуемых Государственным комитетом по статистике, экономическими институтами и центральными агентствами экономической информации.)

WACC есть средневзвешенная цена каждого нового дополнительного рубля (доллара) прироста капитала компании. Поэтому при расчете WACC необходимо руководствоваться прогнозными оценками будущей структуры пассивов и будущей стоимости отдельных элементов капитала.

Формула расчета WACC выглядит следующим образом:

WACC = kd(1-tc)wd+ kpwp +ksws , где

kp - стоимость собственного капитала (требуемая отдача на привилегированные акции);

ks - стоимость собственного капитала (требуемая отдача на обыкновенные акции);

kd -  стоимость заемного капитала (ставка процента по займу);

wp     - доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;

ws  - доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия;

wd - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия (проекта).

tc - ставка налога на прибыль;

k - ставка процента, в пределах которого проценты по займу могут уменьшать налогооблагаемую прибыль.

 Коэффициент (1-T) обусловлен существованием «налогового щита» при уплате процентов по долговым обязательствам  любого вида, в полной мере применимого с 2002 г. вследствие принятия Главы 25 «Налог на прибыль организаций» 2-ой части НК РФ.

Цена заемного капитала (долгового финансирования) kd. Необходимо спрогнозировать, какие источники долгосрочных заемных средств предполагается использовать в планируемых периодах и на каких условиях. Вид задолженности будут зависеть от тех конкретных активов, которые нужно будет финансировать. При расчете WACC необходимо учитывать часть краткосрочных кредитов и займов, используемых как постоянные источники финансирования, долгосрочные кредиты, облигационные займы, лизинг, конвертируемые долговые обязательства и т.п. Для расчета цены заемного капитала определяется цена каждого элемента заемных средств и производится расчет средневзвешенной цены с учетом налогового щита.

Цена капитала по привилегированным акциям kp. Определяется на основе прогнозируемой доходности по привилегированным акциям. При планировании дополнительного размещения привилегированных акций необходимо учитывать затраты на размещение, увеличивая пропорционально цену капитала.

Цена собственного капитала. Компания может увеличивать собственный капитал двумя способами: реинвестированием части прибыли и новым выпуском акций (обыкновенных). Для определения цены собственного капитала определяются цены двух компонент: нераспределенной прибыли и обыкновенных акций нового выпуска.

Цена источника «нераспределенная прибыль», ks.

Цена капитала, формируемого за счет нераспределенной прибыли обычно определяется как доходность, которую акционеры ожидают от обыкновенных акций фирмы (ke). Для расчета этой доходности в основном используют три метода:

  • модель оценки доходности финансовых активов;
  • модель дисконтированного денежного потока (знаем текущую стоимость компании, знаем ожидаемые денежные потоки, следовательно, определяем ставку дисконтирования);
  • экспертный метод, основанный на оценке среднерыночной доходности активов с уровнем риска близким к риску текущей деятельности компании.

Эти три метода иногда применяются параллельно. Однако в настоящих условиях хозяйствования компании и состояния национального фондового рынка применим только экспертный метод, основанный на оценке ожидаемой доходности бизнеса. Выбранная ставка доходности собственного капитала должна быть согласована с Советом директоров компании, представляющим интересы акционеров.

После определения ставки доходности ke цена источника «нераспределенная прибыль» определяется как

ks = ke – qT/(1-T), где

 - ставка налогообложения прибыли компании;

 q  - доля нераспределенной прибыли которую можно реинвестировать в счет льготы по налогу на прибыль по капитальным вложениям. При этом объем нераспределенной прибыли для определения веса доли собственного капитала необходимо планировать без учета льгот.

Цена дополнительной эмиссии обыкновенных акций,  ke+ определяется на основе прогнозируемой доходности по дополнительно размещаемым обыкновенным акциям. Используется экспертная оценка доходности либо агента по размещению, либо предполагаемого покупателя. При планировании дополнительного размещения акций необходимо учитывать затраты на размещение, увеличивая пропорционально цену капитала.

Для действующих предприятий, осуществляющих инвестиции, в качестве коэффициентов дисконтирования рекомендуется использовать средневзвешенную стоимость постоянного (акционерного или долгосрочного заемного) капитала, определяемую на основании величины дивидендных или процентных выплат.

Методы дисконтирования с наибольшим основанием могут быть отнесены к стандартным методам анализа инвестиционных проектов, фиксации, однако наибольшее распространение получили расчеты показателей чистой текущей стоимости проекта и внутренней нормы доходности.

Наконец, отметим, что применение методов дисконтирования чистых потоков денежных средств позволяет более корректно, с учетом фактора времени, определить срок окупаемости проекта.

Чистый дисконтированный доход

В опубликованных работах используются следующие термины для названия этого показателя:

  • чистый дисконтированный доход;
  • чистая текущая стоимость;
  • чистая дисконтированная стоимость;
  • общий финансовый итог от реализации проекта;
  • текущая стоимость;
  • чистая текущая стоимость проекта;
  • чистая приведенная стоимость;
  • чистый дисконтированный доход или интегральный эффект и т.д.

Во всех перечисленных работах этот показатель имеет одинаковую аббревиатуру - NPV (Net present value), и в ряде случаев различные алгоритмы для расчета.

Суть критерия состоит в сравнении текущей стоимости будущих денежных поступлений от реализации проекта с инвестиционными расходами, необходимыми для его реализации. В общем виде величина NPV определяется следующим соотношением:    

,[10] где

IС  — сумма инвестиций.

Необходимо отметить, что показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта. Этот показатель аддитивен во временном аспекте, т.е. NPV различных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее использовать его в качестве основного при анализе оптимальности инвестиционного портфеля.

График чистой текущей стоимости — один из наиболее полезных инструмен­тов для суммарного выражения характеристик доходности инвестиций. На горизонтальной оси откладываются различные ставки дисконтирования; на вертикальной – чистый дисконтированный доход. чистый дисконтированный доход изображается для всех ставок дисконтирования от ну­ля до какого-нибудь разумного большого значения (Рис. 1).

 

d

NPV

NPV=f(d)

Рис. 1 Характер изменения NPV в зависимости от ставки дисконтирования

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

На практике после определения показателей эффективности инвестиций осуществляют анализ их чувствительности (sensitivity analysis) к изменениям возможных условий. В общем случае подобный анализ сводится к исследованию изменений полученной величины в зависимости от различных значений параметров рекуррентных соотношений.  На срок окупаемости проекта и обратное – на величину NPV прямое влияние оказывает ставка дисконтирования d. Также существенное влияние оказывает структура денежного потока. Чем больше притоки наличности в первые годы экономической жизни проекта, тем больше конечная величина NPV и соответственно тем скорее произойдет возмещение произведенных затрат.

При помощи NPV-метода можно определить не только коммерческую эффективность проекта, но и рассчитать ряд дополнительных показателей. Столь обширная область применения и относительная простота расчетов обеспечили NPV-методу широкое распространение, и в настоящее время он является одним из стандартных методов расчета эффективности инвестиций, рекомендованных к применению ООН и Всемирным банком.

Однако корректное использование NPV-метода возможно только при соблюдении ряда условий:

При расчете NPV, как правило, используется постоянная ставка дисконтирования, однако в зависимости от обстоятельств (например, ожидается изменение уровня процентных ставок) ставка дисконтирования может дифференцироваться по годам. Если в ходе расчетов применяются различные ставки дисконтирования, то проект, приемлемый при постоянной  ставке дисконтирования, может стать неприемлемым.

К числу важнейших свойств этого критерия следует отнести более реалистические предположения о ставке реинвестирования поступающих средств. (В методе NPV неявно предполагается, что средства, поступающие от реализации проекта, реинвестируются по ставке дисконтирования d.)

Использование критерия NPV теоретически обоснованно, и в целом он считается наиболее корректным измерителем эффективности инвестиций. Вместе с тем он имеет свои недостатки.

Например, NPV не является абсолютно верным критерием при:

  • выборе между проектом с большими первоначальными издержками и проектом с меньшими первоначальными издержками при одинаковой величине чистых настоящих стоимостей;
  • выборе между проектом с большей чистой текущей стоимостью и длительным периодом окупаемости и проектом с меньшей чистой текущей стоимостью и коротким периодом окупаемости.

То есть метод NPV не позволяет судить о пороге рентабельности и запасе финансовой прочности проекта. Метод не объективизирует влияние изменений стоимости недвижимости и сырья на чистую текущую стоимость проекта. Его использование осложняется трудностью прогнозирования ставки дисконтирования.

Таким образом,  применение абсолютных показателей при анализе проектов с различными исходными условиями (первоначальными инвестициями, сроками экономической жизни и пр.) может приводить к затруднениям при принятии управленческих решений.

Поэтому наряду с абсолютным показателем эффективности инвестиций NPV используются также и относительные – индекс доходности и внутренняя норма доходности.

Индекс доходности

Для этого показателя используются следующие названия:

  • рентабельность;
  • простая норма прибыли (без дисконтирования);
  • индекс выгодности инвестиций;
  • показатель рентабельности инвестиций;
  • индекс прибыльности;
  • индекс доходности.

Во всех указанных источниках, за исключением, критерий имеет название — Profitability index (PI).

Индекс доходности (PI) - отношение суммы приведенных денежных потоков от операционной деятельности по проекту к сумме приведенных инвестиционных затрат. Величина индекса прибыльности характеризует рентабельность инвестиций. Чем выше индекс прибыльности, тем эффективнее проект.

Индекс прибыльности (PI) проекта рассчитывается по формуле:

,[11] где

- общая сумма годовых поступлений от проекта;

 – доходность проекта, приемлемый и возможный для инвестора ежегодный процент возврата может быть равен стоимости привлеченных источников финансирования проекта;

IС  — сумма инвестиций.

         Если величина критерия РI > 1, то современная стоимость денежного потока проекта превышает первоначальные инвестиции, обеспечивая тем самым наличие положительной величины NPV; при этом норма рентабельности превышает заданную, т.е. проект следует принять;

         При РI< 1, проект не обеспечивает заданного уровня рентабельности, и его следует отвергнуть;

         Если РI = 1, то инвестиции не приносят дохода, - проект ни прибыльный, ни убыточный.

Таким образом, критерий PI характеризует эффективность вложений; именно этот критерий наиболее предпочтителен, когда необходимо упорядочить независимые проекты для создания оптимального портфеля в случае ограниченности сверху общего объема инвестиций.

В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабельности является относительным показателем. Благодаря этому он очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV, либо при комплектовании портфеля инвестиций с максимальным суммарным значением NPV.

Недостатком индекса рентабельности  является то, что , этот показатель сильно чувствителен к масштабу проекта. Он не всегда обеспечивает однозначную оценку эффективности инвестиций, и проект с наиболее высоким PI может не соответствовать проекту с наиболее высокой NPV. В частности, использование индекса рентабельности не позволяет корректно оценить взаимоисключающие проекты. В связи с чем чаще используется как дополнение к критерию NPV.

Внутренняя норма доходности

В опубликованных работах этот показатель имеет следующие названия:

  • внутренняя норма доходности
  • доходность дисконтированных денежных поступлений;
  • внутренняя норма рентабельности;
  • внутренняя норма прибыли;
  • поверочный дисконт;
  • внутренняя ставка отдачи;
  • внутренний коэффициент рентабельности;
  • внутренняя норма окупаемости инвестиций.

Аббревиатура показателя: IRR (Internal rate of return). При определении величины этого критерия проявляется некоторая неопределенность. Для уточнения смысла критерия «Внутренняя норма доходности» воспользуемся двумя его определениями:

  1. «Под внутренней нормой доходности понимают ту расчетную ставку процентов, при которой капитализация регулярно получаемого дохода дает сумму равную инвестициям и, следовательно, капиталовложения являются окупаемой операцией»[12].
  2. «Показатель IRR представляет собой поверочный дисконт, при котором отдача от инвестиционного проекта равна первоначальным инвестициям в проект»[13].

Следовательно под внутренней нормой доходности понимают значение ставки дисконтирования d, при котором чистый дисконтированный доход по инвестиционному проекту равен нулю.

 IRR = d, при котором NPV = f(d) = 0.

Исходя из этих определений в общем виде можно записать соотношение для расчета критерия — «Внутренняя норма доходности» в следующем виде:

, [14] где

 – значение табулированной ставки дисконтирования, при которой  > 0 (

- – значение табулированной ставки дисконтирования, при которой  < 0 (

 

Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным.

При NPV = 0 величина чистых поступлений денежных средств от операционной деятельности по проекту (OCF) равна по абсолютной величине  инвестиционным платежам по проекту (ICF), следовательно, они окупаются. В общем случае чем выше величина IRR, тем больше эффективность инвестиций. Величину IRR  сравнивают с заданной ставкой дисконтирования d или со средневзвешенной стоимости капитала компании WACC (если заведомо            d ¹ WACC). При этом если IRR>d(WACC), то проект обеспечивает положительную NPV и доходность, равную IRR. Если IRR< d(WACC), затраты превышают доходы, и проект будет убыточным.

Независимо от того, с чем сравнивается IRR, очевидно: проект принимается, если его IRR больше некоторой пороговой величины; поэтому при прочих равных условиях, как правило, большее значение IRR считается предпочтительным.

Обладая рядом положительных свойств показатель IRR, рассчитываемый в процентах, более удобен для применения в анализе, чем показатель NPV, т.к. относительные величины легче поддаются интерпретации;

      кроме этого несет в себе информацию о приблизительной величине предела безопасности для проекта. В то же время показатель IRR имеет существенные недостатки:

  1. Нереалистичное предположение о ставке реинвестирования. В отличие от NPV критерий внутренней нормы доходности неявно предполагает реинвестирование получаемых доходов по ставке IRR, что вряд ли осуществимо в реальной практике;
  2. Возможность существования нескольких значений IRR. В общем случае, если анализируется один или несколько независимых проектов с ординарным денежным потоком, когда после первоначальных затрат следуют положительные притоки денежных средств, применение критерия IRR всегда приводит к тем же результатам, что и NPV. Но в случае чередования притоков денежных средств с оттоками, для одного проекта могут существовать несколько значений IRR;
  3. IRR сильно чувствителен к структуре потока платежей и не всегда позволяет однозначно оценить взаимоисключающие проекты.

При анализе условий применения IRR-метода в литературе выделяются два типа инвестиционных проектов: изолированно проводимые, или чистые инвестиции (pure investments), и смешанные (mixed investments).

Под чистыми инвестициями понимаются инвестиции, которые не требуют промежуточных капиталовложений, а полученные от реализации проекта средства направляются на амортизацию вложенного капитала и в доход. Нормальным признаком чистых инвестиций является характер динамики сальдо денежных потоков: до определенного момента времени только отрицательные сальдо (т.е. превышения расходов над доходами), а затем - только положительные сальдо (чистый доход), причем итоговое сальдо денежных потоков должно быть неотрицательным (т.е. проект должен быть номинально прибыльным).

Формальным признаком смешанных инвестиций является чередование положительных и отрицательных сальдо денежных потоков в ходе реализации проекта.

Однозначное определение показателя IRR становится невозможным, а применение IRR-метода для анализа смешанных инвестиций –  нецелесообразным. Эффективность смешанных инвестиций рассчитывается при помощи применения NPV-метода или одного из специальных методов расчета эффективности. Поэтому, говоря далее об IRR-методе,  будет иметься в виду анализ только чистых инвестиций.

Показатель IRR может применяться также и для сравнения эффективности различных инвестиционных проектов между собой. Однако здесь простого сопоставления значений внутренней нормы доходности сравниваемых проектов может оказаться недостаточно. В частности, результаты, полученные при сравнении эффективности инвестиционных проектов при помощи NPV- и IRR-методов, могут привести к принципиально различным результатам. Это обусловлено следующими обстоятельствами: для достижения абсолютной сопоставимости проектов необходимо применение т.н. дополнительных инвестиций, позволяющих устранить различия в объеме инвестированного капитала и сроках реализации проектов. При использовании NPV-метода предполагается, что дополнительные инвестиции также дисконтируются по базовой ставке процента d, в то время как использование IRR-метода предполагает, что дополнительные инвестиции также обладают доходностью, равной внутренней норме доходности оцениваемого проекта и которая заведомо выше, чем базовая ставка дисконта.

На практике сравнительный анализ инвестиционных проектов проводится в большинстве случаев при помощи простого сопоставления значений внутренних норм доходности. Несмотря на определенную теоретическую некорректность, такой подход позволяет устранить влияние субъективного выбора базовой ставки процента на результаты анализа. Действительно, основная цель использования инструментария дополнительных инвестиций заключается в попытке согласовать результаты сравнительного анализа при помощи применения NPV- и IRR-методов, точнее, привязать второе к первому, поскольку при таком подходе приоритет имеет чистый дисконтированный доход проекта. Кроме того, применение инструмента дополнительных инвестиций корректно только в случае сравнительной оценки альтернативных, или взаимоисключающих, проектов, что еще более сужает область его применения и делает совершенно непригодным для анализа инвестиционной программы.

В целом по сравнению с NPV-методом использование показателя внутренней нормы дохода связано с большими ограничениями.

Во-первых, для IRR-метода действительны все ограничения NPV-метода, т.е. необходимость изолированного рассмотрения инвестиционного проекта, необходимость прогнозирования денежных потоков на весь период реализации проекта и т.д.

Во-вторых, сфера применения IRR-метода ограничена только областью чистых инвестиций.

 

  • Альтернативные подходы к экономической оценки инвестиций (метод скорректированной текущей стоимости; метод добавленной экономической стоимости)

 

  1. Метод скорректированной текущей стоимости

Одним из ключевых предположений, лежащих в основе метода NPV, является предположение о стабильности структуры капитала (соотношение различных источников финансирования деятельности фирмы), которая оказывает непосредственное влияние на ставку дисконтирования. Однако при изменении структуры капитала изменяется и его средняя взвешенная стоимость (Weighted Average Cost of Capital – WACC), часто используемая в качестве ставки дисконтирования r, что влияет на результаты оценки проекта.

Один из способов учета изменения структуры капитала заключается в пересчете ставки дисконтирования. Вместе с тем данный подход имеет значительный недостаток. При расчете величины WACC соотношение между собственной и заемной частями капитала зависит от их рыночной стоимости. Однако значение рыночной стоимости собственного капитала часто невозможно получить напрямую, и она определяется исходя из полной стоимости фирмы. Полная стоимость фирмы, в свою очередь, определяется дисконтированием денежных потоков по средневзвешенной цене капитала WACC. Таким образом, круг замыкается.

Альтернативным подходом к определению экономической эффективности инвестиционного проекта, позволяющим преодолеть данную проблему, является метод АРУ).Он был предложен С. Майерсом (Stewart Myers) [18]. Основная идея этого метода заключается в разделении денежного потока проекта на две составляющие: реальный денежный поток, т.е. непосредственно связанный с операционной деятельностью проекта, и “сторонние эффекты”, или денежный поток, связанный с финансовой политикой фирмы. Основным сторонним эффектом является налоговый щит (tax shield), возникающий в результате использования заемного капитала в финансировании проекта. Поскольку процентные платежи не подлежат налогообложению, использование заемного капитала снижает налоговые издержки и таким образом увеличивает свободные денежные потоки от проекта.

Оценка экономической эффективности проекта с использованием метода АРУ осуществляется в четыре этапа.

  1. Подготовка прогноза денежного потока (бюджета капиталовложений).
  2. Дисконтирование ожидаемого денежного потока от операций (определение NPV) после вычета налогов по ставке гЕ, равной стоимости (норме доходности) собственного капитала при условии отсутствия у фирмы долга.
  3. Оценка приведенной стоимости последствий различных финансовых решений.
  4. Определение суммарной эффективности проекта по формуле:

APV =  ± PV

Правило принятия решений такое же, как и у метода NPV:

 

Общее правило APV: если APV> 0, то проект принимается, иначе его следует отклонить.

При этом к числу наиболее значимых и распространенных на практике финансовых эффектов обычно относят:

«+» 1. налоговый щит (процентная налоговая защита, возникающая при использовании заемного финансирования);

  1. правительственные и прочие субсидии, гранты, льготы и т.п.;

«-»  1. эмиссионные издержки;

  1. стоимость страхования рисков;
  2. возможные издержки финансовых затруднений и банкротства и др.

Как уже отмечалось, на практике часто ограничиваются оценкой влияния эффекта налогового щита. При этом формула APV принимает следующий вид:

 

APV =  +  , где

 

где I – проценты по займу;

Т – ставка налога на прибыль;

rD  доналоговая стоимость займа.

  1. Метод добавленной экономической стоимости (прибыли)

 

Уже рассмотренный показатель NPV, базирующийся на дисконтировании денежного потока, заслуженно считается наилучшим интегральным критерием инвестиционной оценки.

Однако NPV, равно как и другие DCF-критерии (IRR, PI, DPP, APV), будучи интегральным показателем (т.е. оценивающим эффективность проекта за весь срок реализации), плохо применим в качестве измерителя эффективности за отдельные периоды деятельности. Вместе с тем менеджерам и собственникам фирмы нередко необходима информация о том, насколько инвестиционные проекты успешно реализуются во времени, т.е. в каждом периоде.

В этой связи требуются такие методы оценки, которые применимы для получения информации о результатах инвестирования за конкретные периоды деятельности. Подобная информация содержится в финансовой отчетности фирмы, однако, как уже отмечалось, учетные показатели, такие как чистая или операционная прибыль (NP, EBIT) либо рассчитываемые на их основе коэффициенты рентабельности (ROIC, RONA, ROE), мало пригодны для оценки эффективности инвестиционных проектов. В частности, методика их определения игнорирует такой важный класс затрат, как стоимость собственного капитала фирмы.

Известно, что базовая формула расчета экономической стоимости за период t:

EVAt = NOPATt – WACC x ICt–1, где

NOPAT– чистая операционная прибыль проекта за вычетом налогов;

Т – ставка налога на прибыль;

WACC – средневзвешенная стоимость капитала;

IC – инвестированный капитал.

На практике в целях упрощения величину NOPAT часто рассчитывают как операционную прибыль EBIT с учетом выплаты налогов:

NOPAТ = ЕВIТ (1 – Т)

С учетом уже изложенного соотношение примет вид:

EVAt = ЕВIТt (1 – Т) – WACC х IСt–1

Таким образом, EVA представляет собой денежную оценку стоимости, создаваемой для инвесторов за определенный период времени проектом сверх ожидаемой нормы доходности капиталовложений с аналогичным уровнем риска.[15]

Рассмотренные в данной главе методы оценки и критерии эффективности базируются на технике дисконтирования денежных потоков, связанных с реализацией инвестиционного проекта. Несмотря на теоретическую обоснованность этих методов и критериев, к точности рекомендаций в отношении математического аппарата инвестиционного анализа и к их интерпретации следует относиться с осторожностью, так как исходные данные для его проведения представляют собой прогнозные значения, базирующиеся на ожиданиях, субъективных оценках, иногда - просто на догадках.

Таким образом, полученные результаты инвестиционного анализа - всего лишь отправная точка, своего рода сигнальные индикаторы для дальнейшей тщательной проработки различных сторон проекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства, расположен в Приморском районе г. Санкт-Петербурга, по адресу: Приморский пр. 52.

Были сформулированы основные характеристики проекта, с точки зрения его местоположения:

Основным преимуществом местоположения объекта является большой транспортный поток и близость к стратегическим выездам из города. К основным недостаткам можно отнести удаленность от центра и станций метрополитена, а также расположение на границе жилого массива.

Таблица 1.

Классификация бизнес - центров. Примеры бизнес – центров

соответствующим классам

Класс бизнес - центра

Характеристики, определяющие класс бизнес центра

Бизнес - центры

Местоположение

Тип и технический уровень здания

Уровень управляющей компании и сервиса

 

А

Исторический центр города, престижные  в  деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов. С  удобными подъездными путями, отличными  видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой

Отдельно стоящие специализированное здание, новое строительство или полностью после реконструкции, высокий  уровень ремонтно-отделочных  работ  и внутренних  коммуникаций (кондиционирование,  отопление), оптоволоконные  каналы связи, эффективная планировка этажей в виде офисных  блоков, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие парковки

Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видео наблюдение. Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы более 3-х лет),  развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видео наблюдение.

"Ариум", "Караванная10"

В

Территории исторического центра, части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию "А", и зоны прилегающие к историческому центру Петербурга - части Выборгского, Красногвардейского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением - на набережных, вблизи магистралей

Отдельно строящее специализированное здание, высотки

Уровень отделки (если существующее -капитальный ремонт), высокий уровень внутренних коммуникаций, оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе(ресторан).

"Петровский форт", "Сенатор", "Гулливер"

С

Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные около основных магистралей, метро

Размещение в административных здания, НИИ, различные состояния сдаваемых помещений - от ремонта «советского» типа, до хорошего современного интерьера, обеспечение телефонией.

Внутренняя или внешняя управляющая компания, охрана, служба эксплуатации и уборки.

 

 

Основываясь на приведенной выше классификации бизнес-центров (таблица 1) и выявленных характеристиках проекта, можно сделать вывод об отнесении предполагаемого объекта строительства к категории бизнес - центра класса «В».

Варианты реализации проекта и его технико-экономические показатели.

С учетом проведенного анализа и полученных данных, были сформулированы основные варианты реализации проекта:

  1. Строительство бизнес - центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании;
  2. Строительство бизнес - центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), передача функций   по   эксплуатации   объекта   профессиональной   управляющей компании;
  3. Строительство бизнес - центра класса «В», и самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации;
  4. Строительство бизнес - центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.

Для возможности сопоставления денежных потоков по вариантам реализации проекта, был установлен период анализа с 2015 по 2021 год. Капитализация стоимости объекта на конечный период определялась исходя прогнозного ожидания стоимости м2  коммерческой площади объекта. Ставка дисконтирования 16%, применяемая в расчетах, обоснована текущими ставками по доходности альтернативных проектов с учетом рисковой премии, и применяется как профессиональными оценочными компаниями, так и банковскими структурами (в частности банк «ПСБ»).

Основные технико-экономические показатели по каждому варианту реализации проекта приведены в таблице 2:

 

Таблица 2.

Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта.

 

Показатель

Бизнес-центр класса "В", "Приморский"

 

 

Вариант 1.
Передача
функций        по
эксплуатации
управляющей
компании

Вариант 2. Частичная реализация помещений в ходе строительства, передача функций по эксплуатации управляющей компании

Вариант 3. Самостоятельная эксплуатация

Вариант 4. Частичная реализация в ходе строительства, Самостоятельная эксплуатация

1

Полезная площадь объекта м2, в том числе:

6440

2

Передаваемых в аренду

6400

5220

6400

5220

Реализуемых

 

1180

 

1180

3

Срок строительства, месяцев

18

4

Прогнозная себестоимость строительства м2 коммерческой площади euro

900 euro

5

Прогнозная цена продаж м2 полезной площади на момент реализации (2015 год) euro

 

1150 euro

 

1150 euro

6

Прогнозная цена продаж м2 полезной площади конечный период анализа (2021 год) euro

1450 euro

7

Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта, м2/месяц (2016 год) euro

26 euro

8

Расходы на эксплуатацию, на момент начала эксплуатации объекта м2/месяц (2016 год) euro

8,26 euro

9

Стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом недогрузки объекта, в год

5%

10

Прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации, в % к валовому доходу, в год

7%

11

Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта, в % арендопригодной площади, в год

7%

12

Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % год

4%

13

Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год

6%

14

Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, годовая

16%

 

2.2. Анализ эффективности первого варианта инвестирования

Таблица 3.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду для первого варианта.

Поступление денежных средств от сдачи  в аренду (вариант)

год

арендная плата в месяц, евро/кв.м.

площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.

годовая арендная плата, евро

коэффициент заполненности

годовая  арендная плата с учетом коэф.заполн-ти

2015

0

0

0

0

0

2016

26

6400

998400

0,93

928512

2017

27,56

6400

2116608

0,93

1968445

2018

29,2136

6400

2243604

0,93

2086552

2019

30,966416

6400

2378221

0,93

2211745

2020

32,824401

6400

2520914

0,93

2344450

2021

34,793865

6400

2672169

0,93

2485117

 

1,06 (1+0,6; т.е. 6% - Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год)

6400 - полезная площадь объекта м2 (по исход. данным)

Коэф. зап-ти  - из табл. Классификации бизнес центров (класс B, 7% недозагрузки =>0,93)

 

 

Таблица 4.

Анализ эффективности первого варианта инвестирования.

            оттоки = -6400900 (площадь сдаваемая в аренду, кв.м. Прогнозная себестоимость строительства м2 коммерческой площади euro (4 строчка табл. 2)

доход от аренды - см. табл1. год.аренд. плата с учетом заполненности

            доход от условной реализации - (64001450, Полезная площадь объекта м2 Прогнозная цена продаж м2 полезной площади конечный период анализа (2012 год) euro)

            расходы на эксплуатацию – (-317184=-640068,26; -659743=-6400128,261,04; -686132=-6597431,04 и тд). Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % год – 4%

затраты на управление (управляющая компания) = -(доходы от аренды в соотв. году+расходы на экспл.)0,05, где 5% - стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом недогрузки объекта, в год

амортизация – (-57600=-6400900/50/2; -115200=-6400900/50 и т.д.)

налог на имущество (1%от кадастровой стоимости, но она появляется тогда, когда объект принимается к учету, поэтому действуем методом аналогий. Однако мы не можем так, поэтому берем РЫНОЧНУЮ стоимость. И возьмем 1% от этой рыночной стоимости) –  (-36800=-640011500,01/2; -73600=-640011500,01 и т.д.)

операционная прибыль = итого притоки+итого оттоки

налог на прибыль = операционная прибыль20%

амортизация (+)/возвращение=-амортизация (-)

ЧОД= операционная прибыль-налог на прибыль+амортиз (возвращ).

CF от операцион. и инвестиц. деят-ти (1.3+2.6) = CF от операционной деятельности, итого+ЧОД

Дисконт-фактор брали из табл. PVIF

Таблица 5.

Итог по первому варианту.

Простой срок окупаемости

4,7

Дисконтированный срок окупаемости

5,1

NPV

1496566

PI

1,2598204

IRR

22%

Простой срок окупаемости - 16,17,18,19,20 года, в 16 пол года, кол-во месяцев, которое позволит полностью уйти из минуса.

Дисконтированный срок окупаемости - 4,6+7 месяцев 

NPV – дисконтированный CF нарастающим итогом (последнее число)

PI =-NPV/Дисконтир. CF нараст. итогом +1

Показатель NPV положительный, PI больше единицы, IRR больше 16%, срок окупаемости меньше 5 лет, следовательно, проект можно принять.

 

2.3. Анализ эффективности второго варианта инвестирования.

Таблица 6.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду для второго варианта.

Поступление денежных средств от сдачи  в аренду

год

арендная плата в месяц, евро/кв.м.

площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.

годовая арендная плата, евро

коэффициент заполненности

годовая  арендная плата с учетом коэф.заполн-ти

2015

0

0

0

0

0

2016

26

5220

814320

0,93

757318

2017

27,56

5220

1726358

0,93

1605513

2018

29,2136

5220

1829940

0,93

1701844

2019

30,9664

5220

1939736

0,93

1803955

2020

32,8244

5220

2056120

0,93

1912192

2021

34,7939

5220

2179488

0,93

2026924

 

 

Таблица 7.

Анализ эффективности второго варианта инвестирования.

            доход от реализации площадей - полезная площадь объекта (реализуемая)прогнозную цену продажи м2полезной площади на момент реализации

Таблица 8.

Итог по второму варианту.

Простой срок окупаемости

4,7

Дисконтированный срок окупаемости

5,2

NPV

1094532

PI

1,19002

IRR

21%

 

Показатель NPV положительный, PI больше единицы, IRR больше 16%, срок окупаемости меньше 5 лет, следовательно, проект можно принять.

 

2.4. Анализ эффективности третьего варианта инвестирования

Таблица 9.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду для третьего варианта.

Поступление денежных средств от сдачи  в аренду

год

арендная плата в месяц, евро/кв.м.

площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.

годовая арендная плата, евро

коэффициент заполненности

годовая  арендная плата с учетом коэф.заполн-ти

2015

0

0

0

0

0

2016

26

6400

998400

0,93

928512

2017

27,56

6400

2116608

0,93

1968445

2018

29,2136

6400

2243604

0,93

2086552

2019

30,96642

6400

2378221

0,93

2211745

2020

32,8244

6400

2520914

0,93

2344450

2021

34,79387

6400

2672169

0,93

2485117

 

Таблица 10.

Анализ эффективности третьего варианта инвестирования.

затраты на управление (собственная компания) – (-42793= -(958212+(-317184)0,07; (доход от аренды + расходы на  эксплуатацию)прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации.

 

 

 

 

 

Таблица 11.

Итог по третьему варианту.

Простой срок окупаемости

4,7

Дисконтированный срок окупаемости

5,2

NPV

1421520

PI

1,24679

IRR

21%

Показатель NPV положительный, PI больше единицы, IRR больше 16%, срок окупаемости меньше 5 лет, следовательно, проект можно принять.

 

2.5. Анализ эффективности четвертого варианта инвестирования

Таблица 12.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду для четвертого варианта.

Поступление денежных средств от сдачи  в аренду

год

арендная плата в месяц, евро/кв.м.

площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.

годовая арендная плата, евро

коэффициент заполненности

годовая  арендная плата с учетом коэф.заполн-ти

2015

0

0

0

0

0

2016

26

5220

814320

0,93

757318

2017

27,56

5220

1726358

0,93

1605513

2018

29,2136

5220

1829940

0,93

1701844

2019

30,96642

5220

1939736

0,93

1803955

2020

32,8244

5220

2056120

0,93

1912192

2021

34,79387

5220

2179488

0,93

2026924

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 13.

Анализ эффективности четвертого варианта инвестирования.

затраты на управление (собственная компания) – (доход от аренды + расходы на  эксплуатацию)прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации.

 

Таблица 14.

Итог по четвертому варианту.

Простой срок окупаемости

4,7

Дисконтированный срок окупаемости

5,2

NPV

1033323

PI

1,1794

IRR

21%

 

Показатель NPV положительный, PI больше единицы, IRR больше 16%, срок окупаемости меньше 5 лет, следовательно, проект можно принять.

 

 

 

 

 

Таблица 15.

Сравнительный анализ эффективности  инвестиционного проекта по вариантам инвестирования.

Показатели

1 вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

Простой срок окупаемости

4,7

4,7

4,7

4,7

Дисконтированный срок окупаемости

5,2

5,3

5,3

5,3

NPV

1496566

1094532

1421520

1033323

PI

1,26

1,19

1,25

1,18

IRR

22%

21%

22%

21%

 

 

 

           Рассчитав показатели эффективности всех 4 проектов, и проанализировав их, можно сделать вывод о том, что наиболее надёжный проект № 1, т.к. в этом проекте наибольшее значение показателя NPV при сроке окупаемости 4 года 7 месяцев и дисконтированном сроке окупаемости 5 лет и 1 месяца. IRR этого проекта равна 22%, PI =1,26.

 

2.6. Анализ чувствительности.

Далее проведём анализ чувствительности по приведенным в таблице 16 показателям проекта.

Таблица 16.

Показатели проекта для анализа чувствительности.

ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА ДЛЯ АНАЛИЗА ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ

Показатели

Базовое значение

Выбранные границы значения (шаг)

1

Ставка дисконтирования, % в год

16%

от 13%-22% (шаг 1%)

2

Арендная ставка на момент начала эксплуатации объекта, evro

26 eвро - 6%

от 3%-9% (шаг 1%)

3

Расходы на эксплуатацию на момент начала эксплуатации

8,2 евро - 4%

от0%-7% (шаг 1%)

4

Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта, в % от арендопригодной площади в год

7%

от 4%-17% (шаг 1%)

          

           Выбор данных показателей обоснован следующими доводами:

  • Ставка дисконтирования - наиболее часто анализируемый в практике параметр проекта. Анализ отклонений ставки позволяет сделать выводы об устойчивости чистой настоящей стоимости проекта (либо иных показателей) в сравнении с альтернативными существующими вариантами вложения капитала. При этом, учитывая возможные ее изменения, позволяет сделать вывод о величине дополнительного дохода/убытка которые приносит данный проект.
  • Арендная ставка и темп ее прироста по годам реализации проекта - данный показатель формирует денежный поток проекта, анализ позволит сделать вывод о степени его чувствительности к падению валовых доходов.
  • Эксплуатационные расходы и темп их прироста по годам реализации проекта - как и показатель 2, формирует денежный поток проекта и является важной экономической характеристикой.
  • Уровень недогрузки объекта - принимает участие в формировании денежного потока по проекту. Анализ данного показателя рекомендован «Гильдией управляющих г. Санкт-Петербурга».

Таблица 17.

Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования.

К ставке дисконтирования

%

1 вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

13

2482372

1923394

2400006

1856213

14

2135562

1632107

2055747

1567007

15

1806968

1355847

1729594

1292738

16

1496566

1094532

1421520

1033323

17

1203264

847276

1130446

787883

18

924863

612388

854174

554732

19

661730

389993

593078

333998

20

412010

178676

345307

124272

21

175073

-22016

110238

-74897

22

-49751

-212742

-112795

-264163

Стандартное отклонение

851037,99

717948,35

844543,13

712650,58

Среднее значение

1124866

779945,5

1052732

721110,6

Коэффициент вариации

0,756569

0,920511

0,80224

0,988268

 

 

        

         Изобразим полученные значения на графике (рисунок 2).

Рис. 2. Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования.

График показывает, что при колебании параметров от 13% до 21%, 1 и 4 вариант инвестирования проекта не будут находиться в убытке, что касается вариант 2 и 3, то их убыток начинается с 21%.

После построения графика и  сделав анализ чувствительности, можно сказать, что чем выше ставка дисконтирования, тем меньше значение показателя NPV.

Для каждого варианта рассчитан коэффициент вариации для того, чтобы выявить степень риска в проектах. Наименьший риск можно увидеть в проекте № 1, т.к. коэффициент вариации равен 0,75656853. Доходность проекта в первом варианте выше, чем в остальных (1124865,7).

 

Таблица 18

Анализ чувствительности NPV к изменению арендной ставки.

Анализ чувствительности NPV к изменению арендной ставки

%

1 вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

3

1136102

800529

1068646

745510

4

1253394

896196

1183468

839162

5

1373529

994180

1301074

935084

6

1496566

1094532

1421520

1033323

7

1622564

1197300

1544866

1133927

8

1751587

1302534

1671172

1236946

9

1883695

1410285

1800499

1342428

Стандартное отклонение

269178

219548

263510

214926

Среднее значение

1502491

1099365

1427321

1038054

Коэффициент вариации

0,17915

0,1997

0,18462

0,20705

 

                  Изобразим полученные значения на графике (рисунок 3).

Рис. 3. Анализ чувствительности NPV к изменению арендной ставки.

         График показывает, что при колебании параметров от 3% до 9%, все четыре варианта инвестирования проекта не будут находиться в убытке. Значение показателя NPV = 4 года и 7 месяцев, а показатель ставки дисконтирования 5 лет и 3 месяца.        

         На графике видно, чем больше показатель арендной ставки, тем больше значение NPV.

         Наименьший риск (0,179154) и наибольшая доходность (1502491) наблюдается в первом варианте, так как коэффициент вариации меньше, чем в остальных вариантах.

Таблица 19

Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию на момент начала эксплуатации.

Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию на момент начала эксплуатации

%

1 вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

0

1651208

1220662

1572907

1156798

1

1613935

1190261

1536418

1127037

2

1575749

1159116

1499037

1096548

3

1536633

1127212

1460744

1065315

4

1496566

1094532

1421520

1033323

5

1455527

1061060

1381345

1000556

6

1413497

1026779

1340200

966997

7

1370455

991673

1298065

932630

Стандартное отклонение

98246,8

80132,4

96178,4

78445,4

Среднее значение

1514196

1108912

1438780

1047401

Коэффициент вариации

0,06488

0,07226

0,06685

0,0749

 

         Изобразим полученные значения на графике (рисунок 4).

Рис. 4. Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию на момент начала эксплуатации.

         График показывает, что при колебании параметров от 0% до 7%, все четыре варианта инвестирования проекта не будут находиться в убытке. Значение показателя NPV = 4 года и 7 месяцев, а показатель ставки дисконтирования 5 лет и 3 месяца.    

         На графике видно, чем больше расходы на эксплуатацию, тем меньше значение NPV.

         Наиболее надежным является первый вариант, т.к. степень риска (0,064884) меньше, чем в остальных вариантах, доходность выше (1514196).

Таблица 20

Анализ чувствительности NPV к изменению прогнозной средневзвешенной недозагрузки объекта, в % от арендопригодной площади в год.

Анализ чувствительности NPV к изменению прогнозной средневзвешенной недозагрузки обьекта, в % от арендопригодной площади в год

%

1 вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

4

1667146

1233662

1588510

1169524

5

1610286

1187285

1532846

1124124

6

1553426

1140909

1477183

1078723

7

1496566

1094532

1421520

1033323

8

1439705

1048155

1365857

987923

9

1382845

1001779

1310193

942522

10

1325985

955402

1254530

897122

11

1269124

909025

1198867

851722

12

1212264

862649

1143204

806321

13

1155404

816272

1087540

760921

14

1098543

769895

1031877

715521

15

1041683

723519

976214

670120

16

984823

677142

920551

624720

17

927963

630765

864888

579320

Стандартное отклонение

237864

194008

232856

189923

Среднее значение

1297555

932214

1226699

874422

Коэффициент вариации

0,18332

0,20811

0,18982

0,2172

 

                Изобразим полученные значения на графике (рисунок 5).

Рис. 5  Анализ чувствительности NPV к изменению прогнозной средневзвешенной недозагрузки объекта, в % от арендопригодной площади в год.

         График показывает, что при колебании параметров от 4% до 17%, все четыре варианта инвестирования проекта не будут находиться в убытке. Значение показателя NPV = 4 года и 7 месяцев, а показатель ставки дисконтирования 5 лет и 3 месяца.       

         На графике видно, чем больше % средневзвешенной недозагрузки, тем меньше значение NPV.

         Так же как и в предыдущих вариантах, наиболее надёжным является первый вариант, так как степень риска наименьшая (0,183317) и доходность наибольшая (1297555).

 

  1. По проведенным расчетам можно сделать вывод, что только с увеличением арендной ставки значение NPV растет, т.е. становится наиболее выгодным, со всеми другими показателями значение NPV уменьшается;
  2. По проведенным расчетам, с учетом анализа чувствительности, можно сказать, что наиболее выгодным является первый вариант инвестирования. Выбор данного варианта инвестирования обуславливается рядом факторов:
  3. NPV у первого варианта самый высокий. Как и в заданных условиях, так и при анализе чувствительности по выбранным 4 параметрам;
  4. Индекс рентабельности у первого проекта является наиболее высоким;
  5. Первый вариант имеет наименьший дисконтированный срок окупаемости (5 лет и 1 месяц, у других вариантов он составляет 5 лет и 3 месяца).
  6. Коэффициент вариации во всех случаях наименьший. Это говорит о том, что первый вариант является наименее рискованным, относительно других вариантов.

Все вышесказанное подтверждает то, что первый вариант наиболее выгоден для инвестирования.

 

 

 

 

Заключение

Инвестирование представляет собой один из наиболее важных аспектов деятельности любой динамично развивающейся коммерческой организации.
Для планирования и осуществления инвестиционной деятельности особую важность имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.

Главным направлением предварительного анализа является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных вложений, которые предусматриваются проектом. Как правило, в расчетах принимается во внимание временной аспект стоимости денег.

Под долгосрочными инвестициями в основные средства (капитальными вложениями) понимают затраты на создание и воспроизводство основных средств. Капитальные вложения могут осуществляются в форме капитального строительства и приобретения объектов основных средств.

При анализе инвестиционных проектов исходят из определенных допущений. Во-первых, с каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток. Чаще всего анализ ведется по годам. Предполагается, что все вложения осуществляются в конце года, предшествующего первому году реализации проекта, хотя в принципе они могут осуществляться в течение ряда последующих лет. Приток (отток) денежных средств относится к концу очередного года.
Показатели, используемые при анализе эффективности инвестиций, можно подразделить на основанные на дисконтированных оценках и основанные на учетных оценках.

Показатель чистого приведенного дохода (NPV) характеризует современную величину эффекта от будущей реализации инвестиционного проекта.

В отличие от показателя NPV индекс рентабельности (PI) является относительным показателем. Он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений.

Экономический смысл критерия внутренней нормы прибыли инвестиций (IRR) заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов по проекту.
Срок окупаемости инвестиций – один из самых простых методов и широко распространен в мировой практике; не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений. Алгоритм расчета срока окупаемости (РР) зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиции. Его применение целесообразно в ситуации, когда в первую очередь важна ликвидность, а не прибыльность проекта, либо когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска.

Метод коэффициента эффективности инвестиций (ARR) имеет две характерные черты: он не предполагает дисконтирования показателей дохода; доход характеризуется показателем чистой прибыли PN (балансовая прибыль за вычетом отчислений в бюджет). Алгоритм расчета по методу исключительно прост.

При оценке эффективности капитальных вложений следует обязательно учитывать влияние инфляции. Это достигается путем корректировки элементов денежного потока или коэффициента дисконтирования на индекс инфляции. Точно такой же принцип положен в основу методики учета риска.

Как показали результаты многочисленных обследований практики принятия решений в области инвестиционной политики в условиях рынка, в анализе эффективности инвестиционных проектов наиболее часто применяются критерии NPV и IRR. Однако возможны ситуации, когда эти критерии противоречат друг другу, например, при оценке альтернативных проектов.

Довольно часто в инвестиционной практике возникает потребность в сравнении проектов различной продолжительности. Для выбора одного из них используется один из методов: метод расчета суммарного значения NPV и метод бесконечного цепного повтора сравниваемых проектов.
В реальной ситуации проблема анализа капитальных вложений может быть весьма непростой. Не случайно исследования западной практики принятия инвестиционных решений показали, что подавляющее большинство компаний, во-первых, рассчитывает несколько критериев и, во-вторых, использует полученные количественные оценки не как руководство к действию, а как информацию к размышлению. Потому следует еще раз подчеркнуть, что методы количественных оценок не должны быть самоцелью, равно как и их сложность не может быть гарантом безусловной правильности решений, принятых с их помощью.

 

 

 

 

 

 

Список литературы:

  1. Ковалёв В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008,
  2. Лукасевич И. Я..Финансовый менеджмент : учебник / И. Я. Лукасевич. - 2-е изд" перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2010. - 768 с. - (Новое экономическое образование).
  3. Газеев М.Х., Смирнов А.П., Хрычев А.Н. Показатели эффективности инвестиций в условиях рынка. - М.: ПМБ ВНИИОЭНГа, 2003. -290 с.
  4. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. - М.: Дело, 2002. - 366 с
  5. Крылов Э.И., Власова В.М., Егорова М.Г., Журавкова И.В. Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательности предприятия. М.: Финансы и статистика, 2013
  6. Станиславчик Е.Н. Основы инвестиционного анализа // Финансовая газета. № 48. 2003
  7. Белякова М.Ю. Методы оценки и критерии эффективности инвестиционного проекта // Справочник экономиста. №3. 2010
  8. Инвестиции: учебное пособие / Г.П. Подшиваленко, Н.И. Лахметкина, М.В. Макарова. М.: КНОРУС, 2012. - 200 с
  9. 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», от 25 февраля 1999 г.

 

[1] Инвестиции: учебное пособие / Г.П. Подшиваленко, Н.И. Лахметкина, М.В. Макарова. М.: КНОРУС, 2012. - 200 с

[2] 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», от 25 февраля 1999 г.

[3] Инвестиции: учебное пособие / Г.П. Подшиваленко, Н.И. Лахметкина, М.В. Макарова. М.: КНОРУС, 2012. - 200 с

[4] Инвестиции: учебное пособие / Г.П. Подшиваленко, Н.И. Лахметкина, М.В. Макарова. М.: КНОРУС, 2012. - 200 с

[5] Белякова М.Ю. Методы оценки и критерии эффективности инвестиционного проекта // Справочник экономиста. №3. 2010

[6] Станиславчик Е.Н. Основы инвестиционного анализа // Финансовая газета. № 48. 2003

[7] Крылов Э.И., Власова В.М., Егорова М.Г., Журавкова И.В. Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательности предприятия. М.: Финансы и статистика, 2013

[8] Ковалёв В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008, стр.618 (всего 1024)

 

[9] Ковалёв В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008, стр.616 (всего 1024)

[10] Ковалёв В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008, стр.607 (всего 1024)                                         

[11] Ковалёв В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008, стр.610 (всего 1024)

[12] Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. -  М.: Дело, 2002. - 366 с

[13] Газеев М.Х., Смирнов А.П., Хрычев А.Н. Показатели эффективности инвестиций в условиях рынка. -  М.: ПМБ ВНИИОЭНГа, 2003. -290 с.

[14] Ковалёв В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008, стр.611 (всего 1024)

 

[15] Лукасевич И. Я..Финансовый менеджмент : учебник / И. Я. Лукасевич. - 2-е изд" перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2010. - 768 с. - (Новое экономическое образование).

 

Скачать:  У вас нет доступа к скачиванию файлов с нашего сервера.


Источник: http://privetstudent.com/kursovyye/menedzhment-kursovyye/2761-ocenka-effektivnosti-investicionnyh-proektov.html


Как сделать расчет коэффициентов дисконтирования

Как сделать расчет коэффициентов дисконтирования

Как сделать расчет коэффициентов дисконтирования

Как сделать расчет коэффициентов дисконтирования

Как сделать расчет коэффициентов дисконтирования

Как сделать расчет коэффициентов дисконтирования

Как сделать расчет коэффициентов дисконтирования

Как сделать расчет коэффициентов дисконтирования

Новое на сайте: